陸保廠案 — 更新前權利變換估價作業
前期估價成果盤點 ＋ 本案估價關鍵條款 ＋ 權利變換估價程序對照 ＋ 宇豐估價作業流程 ＋ 待補清單
資料來源為招標文件（申請須知／需求說明書／出資契約）、附件15更新前權利價值估價資料及相關法規。凡涉及估價報告格式與審查口徑，正式作業前仍應回全聯會第六號公報與臺北市審議規範核對。
一、前期估價成果盤點（附件15）
更新前權利價值已由住都中心先期委託估價完成（出資契約 §3.1.6；需求說明書載「更新前權利價值估價資料將附於公開評選文件」）。這是備標最重要的既有估價基準。
20,536,559,356 元
住都中心自持79.51%
依權利價值97.3%
分宗A~J＋權利人1~56
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 摘要表二（歸地／分宗） | 分宗編號 A、B、C、D、E、F、G、H、I、J＋次分宗 F-1~F-19、G-1~G-11，列各宗土地總價值與權利價值比例（B 約46.09%、F 約34.49%、I 約11.23% 為大宗，詳下表） |
| 摘要表三（歸人／權利人） | 編號 1~56，列各人更新前權利價值與比例；國家住都中心約79.5079%（16,328,179,447元）、財政部國有財產署約14.9061%（3,061,198,975元）、僑鴻互樂開發（私法人）約1.9897%（408,624,526元）、財團法人臺北醫學大學約0.7185%（147,547,470元） |
| 估價者身分 | 先期規劃廠商（連邦不動產估價師聯合事務所、環宇法律事務所）列為排除對象，不得為申請人/聯盟/協力廠商——投標階段不得延用同一估價者 |
附件15已就73筆土地、各分宗及56位權利人進行逐項核對，彙總金額可回推至各項明細。表號校正：本附件僅含摘要表二（歸地）與摘要表三（歸人），無獨立摘要表一。
一之二、更新前各宗土地估價結果（摘要表二）
各宗土地估價結果（更新前各宗土地總額，合併後）已逐項核對。B（46.09%）＋F（34.49%）＋I（11.23%）三宗即占約 91.8%，備標敏感度應集中於此三宗。
| 分宗 | 更新前各宗土地總額（元） | 權利價值比例 | 備註 |
|---|---|---|---|
| A | 115,577,144 | 0.4968% | 已核對 |
| B | 10,720,934,019 | 46.0870% | 最大宗・已核對 |
| C | 587,003,438 | 2.5234% | 已核對 |
| D | 335,393,659 | 1.4418% | 已核對 |
| E | 293,047,382 | 1.2597% | 已核對 |
| F | 8,024,201,111 | 34.4943% | 次大宗・已核對（各筆5,298,395,795＋合併效益2,725,805,316） |
| G | 2,447,225 | 0.0105% | 已核對 |
| H | 110,920,189 | 0.4768% | 已核對 |
| I | 2,612,437,902 | 11.2303% | 已核對 |
| J | 47,085,837 | 0.2024% | 已核對 |
| 次分宗 F-1~F-19（道路用地） | 413,316,766 | 1.7768% | 已核對・F-19(521-32)預計捐贈；G-1~G-11抵充地=0 |
| 合計（各宗／合併後） | 23,262,364,672 | 100.0000% | 比例分母 |
更新前各筆土地總額（合併前）合計 ＝ 20,536,559,356 元（205.4億）＝摘要表三依權利人總額，即上方 KPI「更新前權利價值總額」。
更新前各宗土地總額（合併後）合計 ＝ 23,262,364,672 元（232.6億）＝上表比例分母。
兩者差 27.26 億（2,725,805,316 元）＝合併效益，經核算全數集中於分宗 F（F各宗 8,024,201,111 ＝ F各筆 5,298,395,795 ＋ 合併效益 2,725,805,316）。F 為主要合併可開發街廓，破碎地號合併後增值全歸此宗；A-E、G-J 各宗＝Σ各筆（無合併溢價）。此對應土地估價「合併前／合併後單價」；備標財務模型評估 F 宗時須留意其估值已內含全案合併溢價。
二、本案估價／權利變換關鍵條款
| 條款 | 內容 | 出處 |
|---|---|---|
| 評價基準日 | 權利變換計畫報核日前 6 個月內（尚未固定，隨報核時點定） | 出資契約 §7.1 |
| 3 家估價者程序 | 甲方（住都中心）依都更條例 §50 委託；甲方與全體土地所有權人共同指定，無法共同指定時甲方指定 1 家、其餘 2 家由乙方以甲方名義自建議名單公開隨機選任；費用由出資人負擔並提列共同負擔 | 出資契約 §7.5.1-7.5.2 |
| 領銜估價者準則 （本案特殊） | 以評估值「對土地所有權人最有利者」為領銜＝更新前土地價值最高且更新後房地總產權價值也最高者；若無兼具，以更新後房地總產權價值最高者為領銜 | 出資契約 §7.5.3 |
| 共同負擔比率 N | 乙方承諾共負比最高不得超過 ○○.○○%（招標文件留白，實際 N＝公告底價，在正式招商公告）；核定高於承諾以承諾為準、低於承諾以核定為準 | 出資契約 §5.4.1 |
| 跨區權利變換 | 整體權變計畫採跨區方式，依東、西側基地分為 2 個單元；經內政部 112/7/14 認定為重大發展建設 | 需求說明書、申請須知 §3.5 |
| 選配原則 | 本中心分回東側基地全部房地車位＋剩餘應分配權利價值；公有機關及私有地主選配西側基地；道路用地符 §51 以抵充辦理 | 需求說明書 §3.1.4-3.1.6 |
三、標準權利變換估價程序 × 本案對照
程序依 都更條例 §50-53、權利變換實施辦法 §15/§19/§30、不動產估價技術規則 §124-128。
| 步驟 | 標準做法 | 本案備標時估價師要做什麼 |
|---|---|---|
| ① 更新前 權利價值查估 | 於評價基準日查估各宗土地／合法建物／他項權利之權利金額（技規 §124-127） | 附件15 已先期完成（205.4億）；財務模型以附件15 為錨，未來正式權變由 3 家估價者重估 |
| ② 更新後 權利價值查估 | 以評價基準日新成屋價格查估更新後區分建物及其土地應有部分總價值（技規 §128，考量樓層別效用比） | 依先期規劃量體＋比較法建立更新後單價 → 推更新後總權利價值；領銜估價者準則綁「更新後總產權最高」，此值直接牽動出資人利益 |
| ③ 共同負擔 提列 | 工程費、權變費（含估價費）、貸款利息、稅捐、管理費、容積獎勵/容移費用（§51、辦法 §19），折價抵付實施者 | 管服費 13億、營建（SRC＋第三級＋四標章＋近零碳）、鑽探/可能污染整治、拆遷等全提列；共負比 = 共負費用 ÷ 更新後總權利價值，是評選 15 分關鍵 |
| ④ 更新前 權利價值比率 | 各權利人更新前權利價值 ÷ Σ全體（辦法 §15） | 附件15 已給比例；檢視公有 vs 私有（公有 96.3%） |
| ⑤ 分配 | 可分配餘額（更新後總權利價值 − 共同負擔）× 各人更新前權利價值比率 → 選配實物（辦法 §15） | 本案已定：本中心→東側、公私→西側；試算東西側量體是否足以滿足各方應分配權利價值 |
| ⑥ 找補 （差額價金） | 實際分配面積 vs 應分配面積之差，按評價基準日更新後權利價值計現金找補（§52-53、辦法 §30） | 出租棟（本中心4,500坪）＋社宅捐贈已固定，出資人取得東側剩餘價金；算「本中心剩餘應分配權利價值○億元」 |
基地價值比率 = 素地單價 × 基地總面積 ÷ ﹝素地單價 × 基地總面積 + 營造或施工費單價 × (1 − 累積折舊率) × 全棟建物面積﹞
各戶基地權利價值 = 各戶房地總價 × 基地價值比率
是價值比率非面積比率；素地單價多以比較法建立，開發前提得採土地開發分析法（§87）。西側基地 3 棟建物頹傾無人居住、範圍內無合法建築物 → 多屬技規 §127「未建築使用之基地，以素地價值推估」，勿套房地拆分公式。各宗土地分算依「合併前各筆價值比例」而非面積比例（§83-84）。
四、宇豐估價作業流程
本案更新前權利變換估價可依下列工作階段推進，每一階段均可作為正式作業前的確認點：
確認面積總表、地號資訊與本案 73 筆跨犁和段／三興段二小段土地範圍。
確認宗地與次分宗；本案已由官方附件15 定分宗 A~J。
確認土地、建物、權利人與公私有權利結構；本案涉及56位權利人。
確認合併前、合併後單價與次分宗分算，作為更新前土地權利價值基礎。
確認建物殘值、基地價值比率與各權利人更新前權利價值。
跨分區地號提醒：本案犁和160、三興521-31 等地號中，劃為道路用地部分為住三 225%，其餘部分為 350%。土地估價前應先釐清各分區面積，避免將同一地號全部套用單一容積率。
五、本案估價特殊點（會影響估價數字）
- 逾九成公有地（§46）：公有土地係「參與分配」而非讓售/標售（選配西側），故公有權利價值進入更新前權利價值比率分母（附件15 已含）。備標須確認三機關皆採參與分配。
- 跨區＋以權利價值選配：東西側 2 單元，本中心選東、公私選西；須分別查估東、西側更新後價值，確認「以權利價值換不同基地實物」的等值性。
- 領銜估價者準則（§7.5.3）：領銜綁「對地主最有利」——出資人可選任的 2 家估價者，其更新後總產權價值評估方向會影響領銜權與最終分配，屬估價策略重點。
- 道路用地捐贈換容積不確定：3 筆私有道路用地（三興521-2、犁和160、14-4）捐贈才由 225%→350%，否則回原容積 → 直接改變更新後可建容積與總權利價值，須做「捐贈/徵收」兩情境。
- 陸保廠舊址污染風險：得標後 60+60 日自行鑽探，若需整治＝共同負擔上升 → 壓縮共負比空間，財務模型須含污染情境。
- 評價基準日未定（報核前6月內）：更新前/後價值皆綁基準日之價格水準，試算須標明採用之假設基準日與價格日期調整。
六、待確認 / 待補（備標前置）
| # | 事項 | 為何重要 |
|---|---|---|
| 1 | 調閱附件15 原始文件之逐宗、逐權利人金額 | 分回試算需以正式附件明細逐項確認 |
| 2 | 取得正式招商公告之共同負擔比率底價 N 與差異門檻 | 評選 15 分與是否淘汰的關鍵（現以 N=42% 假設） |
| 3 | 確認評價基準日假設與價格日期調整基礎 | 更新前/後價值皆隨基準日變動 |
| 4 | 確認三機關公有地皆採參與分配（非讓售） | 影響更新前權利價值比率分母 |
| 5 | 建立比較法比較標的池（信義吳興六張犁區） | 素地單價與更新後新成屋單價依據 |
| 6 | 道路用地捐贈/徵收兩情境之更新後容積與總權利價值 | 更新後價值不確定的主要來源 |
| 7 | 污染整治情境成本納入共同負擔試算 | 影響共負比與出資人淨分回 |