Market Context

周邊大型開發與招商參考

整理陸保廠周邊 A/B/C/D/E 街廓、信義區近年地上權與公辦都更、社宅與商業設施招租資訊。以下資料作為本案投標定位、產品差異化、競爭者資金能力與公共條件風險研判，不直接作為估價或權利變換數字。

101億C 區地上權得標權利金
6,890坪D/E 公辦都更基地規模
1,282戶六張犁 A/B 與三興社宅合計戶數
11案本頁整理參考標的

投標訊號

周邊案例共同指向三件事：信義區大面積土地仍能吸引長期資金；健康、照護、社宅與商業服務已形成主題；公共設施、管線與開放空間條件會直接改變招商邊界與財務模型。

資金面

壽險與大型開發商競爭

C 區以 101 億元標脫，且華固亦投標，表示本區不是單純住宅開發邏輯，投標策略需預設長期資金與品牌型開發商進場。

產品面

健康、照護、社福成為主軸

北醫、日照、公托、社宅與生醫育成資訊彼此呼應，本案若只提出一般住宅或商辦敘事，與周邊政策主題的連結會偏弱。

風險面

公共條件會影響共同負擔

C 區更正公告揭示全街廓、5 公尺人行步道與瓦斯整壓站遷移議題；D/E 的道路用地、樹木、污染與都設審議同樣應做敏感度。

近場陸保廠街廓

這組資料與本案距離最近，可直接用於投標簡報的區域脈絡與競爭定位。

地上權招商

陸保廠 C 區設定地上權

規模/條件：三興段二小段 428-5 等 4 筆，1.5918 公頃、約 4,815.20 坪；70 年地上權；地租年息率 3.5%；權利金底價 66.8111 億，凱基人壽 101 億得標；年地租約 6,184 萬元，契約期間可為政府創造逾 145 億元價值。

投標訊號：大健康/醫療/銀髮題材可支撐長期資金進場；本案 D/E 應把北醫承租、社宅、健康服務與可營運空間包成一個可投資故事，而非只談建築量體。

財政部經濟日報
更正公告

C 區增列地號與全街廓條件

規模/條件：原公告 1.5836 公頃，因都市計畫須全街廓整體開發，增列 428-197 地號後為 1.5918 公頃；基地須沿道路境界線留設 5 公尺以上人行步道，且涉及嘉興整壓站遷移。

投標訊號：招商前後邊界可能因都設、管線與全街廓規定改變；本案 D/E 應把道路用地、退縮、樹木保護、污染調查與審議變更列入成本風險。

國產署
公辦都更

信義犁和 D/E 公辦都更

規模/條件：原陸保廠五塊基地中的 D、E 區合併；基地約 6,890 坪，媒體估全案投資約 255 億元；規劃部分主建物約 4,500 坪公開評選承租人，作醫療、社福或生醫科技育成研發中心使用。

投標訊號：本案採先承租人、後出資人的模式，投標團隊必須把營運需求前置到建築配置與權值選配，不宜只用傳統住宅銷售型財務模型。

都更全都通
社宅/商業招租

六張犁 A/B 社宅與商業設施

規模/條件：基地約 14,904 平方公尺，2 幢 3 棟，A 棟 21 層、B1 棟 19 層、B2 棟 22 層，722 戶社宅；複合公共托育中心、日間照護中心。2025 年公告 11 戶商業設施標租。

投標訊號：本區已有大量社宅與生活型商業需求，D/E 的社宅與低樓層服務空間應避免同質化，應強化醫療照護、社區服務與在地就業支撐。

安心樂租網北市府

信義區可比招商案例

這組案例不是本案鄰地，但可作為信義區公有土地招商條件、投資人資金門檻與公共設施交換條件的參照。

案例招商條件與本案相關的判讀來源
信義 A25 市有土地地上權 松高路與松勇路口東北側，18,022 平方公尺；50 年地上權；富邦人壽得標權利金 172.88 億元；可開發購物中心、企業總部、旅館、餐飲等複合商業使用。 信義區大型公有地招商會搭配公共設施義務，例如 44 席大客車停車位、自來水加壓站與瓦斯整壓站地下化；這可對照 C 區瓦斯整壓站遷移與本案公共條件。 北市府
信義區公所現址地上權 信義段四小段 32、33-2 地號，7,099 平方公尺；一般商業區，容積率 560%；權利金底價 99.88 億元；50 年地上權。 信義計畫區核心商業土地的底價水準很高；D/E 雖為住宅區與公辦都更，但若敘事連結醫療、就業與商業服務，市場會以更高的區域機會成本檢視。 北市府
信義逸仙段地上權 972 平方公尺，第四之一種住宅區（特），容積率 400%、建蔽率 50%；70 年地上權；權利金底價 6.611 億元；鄰近國父紀念館、大巨蛋、台北 101。 即使面積較小，北市府仍將其定位為企業總部、旅館、醫療保健服務等多元業別潛力；本案可借鏡「住宅區特定用途 + 健康服務」的招商語言。 安傳媒
早期犁和段公辦都更 嘉興街以東、信安街以西、崇德街以南一帶，約 2,041 平方公尺；2012 年招商，潤泰創新以共同負擔比例 29.38% 得標，低於公告比例 33%。 同一生活圈內公辦都更曾以低共負比競標成功，顯示產權單純、區位佳時可壓低共負；但本案 D/E 規模與公共條件更複雜，不能直接套用比例。 都更基金會

社宅與公共設施供給

本案周邊不是單一開發點，而是逐步形成社宅、社福、商業設施、綠地與交通改善的公共投資帶。

社會住宅

三興段資源回收廠基地社宅

規模/條件：信義區三興段三小段 422 等 5 筆，基地 11,039.82 平方公尺、約 3,339.5 坪；工程預算 26.32 億元；地下 3 層、地上 19 層；560 戶。

投標訊號：加上六張犁 A/B，周邊至少已有 1,282 戶社宅供給；D/E 的公有分回與社宅捐贈應更強調服務機能與醫療照護連結。

住展
公共住宅

廣慈博愛園區 C 基地

規模/條件：契約金額約 35.6 億元；地下 4 層、地上 28 層；476 戶；園區整合行政中心、社會福利設施與公共服務空間。

投標訊號：信義區公共住宅已從單純供給戶數，轉向「住宅 + 社福 + 行政/服務」複合模式；D/E 的公益設施與北醫承租空間可以朝全齡服務節點表述。

北市都發局
交通/綠地

陸保周邊交通改善與綠地整頓

規模/條件：景勤一、二號公園、道路開闢、停車與交通改善；計畫揭示 34,292 平方公尺綠地與開放空間、汽車 468 席與機車 167 席等改善量。

投標訊號：本案設計不宜只封閉在基地內，應串接公園、步行路徑、北醫與社宅生活圈，並以交通改善回應審議與地方溝通。

北市都發局簡報

投標解讀

把外部案例轉化為本案可用的備標語言時，建議分成產品定位、財務模型、風險揭露與簡報敘事四個層次。

產品定位

  • 主軸宜從「住宅開發」提高到「北醫周邊健康生活圈」。
  • 社宅、公有分回與承租空間應共用照護、健康管理、生技育成或社區服務語彙。
  • 低樓層商業不宜只寫零售，應對應周邊社宅、醫療、學校與公園人流。

財務模型

  • C 區 101 億代表市場對本區大面積土地有長期資金承接能力。
  • D/E 是權變案，不能用 C 區地上權權利金直接換算地價，但可作為資金競爭強度與題材熱度參考。
  • 共負比敏感度應至少納入污染、樹木、道路用地、管線與都設審議期程。

風險揭露

  • C 區更正公告證明全街廓、管線與人行空間可能改變招商條件。
  • 本案文件中的道路用地、既有樹木與地質污染不應用單點成本處理。
  • 先承租人、後出資人模式會讓建築設計與承租需求綁定，時程協調風險需說明。

簡報敘事

  • 把 A/B 社宅、C 區健康園區、D/E 公辦都更、北醫與景勤公園串成一張區域發展圖。
  • 用「職、住、醫、養、遊」取代單一住宅供給，呼應公開資訊中的綠色生活圈與多元機能。
  • 對公部門強調公共利益可見度，對評選委員強調可執行性與成本透明。

來源與使用限制

本頁採公開新聞稿、政府網站、招商報導與周邊社宅資料整理。媒體估算與部落格圖文僅作脈絡參考；投標財務承諾仍應回到本案招商文件、需求說明書附件、估價資料與正式問答。

已核對來源包括財政部、國產署、臺北市政府、臺北市都發局、臺北市安心樂租網、都更全都通、都更基金會、住展、經濟日報與使用者提供之 UDN 部落格脈絡連結。若後續要放入正式投標書，建議將媒體報導的投資金額與政府新聞稿分開標註，避免把「市場報導」誤作「招標條件」。