陸保廠 公辦都更案
原陸軍保養廠舊址・逾九成公有地・跨區權利變換・政府主導興辦社會住宅。公告 115/7/8、申請截止 115/11/12，住宅區私有土地已達 100% 同意；道路用地需另看人數與面積雙口徑。
01投標決策參考
- 私有整合風險極低：住宅區100%同意、道路用地面積98.51%同意、公有占96.30%，土地取得（點交）不確定性小
- 區位稀有：捷運六張犁站750m、鄰北醫及附設醫院、吳興六張犁商圈成熟，出租棟與社宅招租/去化條件佳
- 已具內政部興辦事業計畫核定（112/7/14重大發展建設）＋金管會保險局函釋，保險資金可以出資人身分參與，募資對象較廣
- 承租人（北醫）先行確定，出租棟去化風險前置消除
- 現金流負擔重且期長：管服費13億（8期/115~123年）、履約保證金6億、保固保證金＝工程費3%，需長期資金調度能力
- 共同負擔比率承諾具剛性：承諾R與出資計畫書所載差異超過差異門檻即喪失最優/次優資格，且R>公告N直接淘汰，財務模型精度要求高
- 道路用地『捐贈換350%容積』附條件，若私地主要求徵收則對應容積回落，投標時容積假設存在不確定
- 陸保廠（原陸軍保養廠）舊址地質/土壤未先期調查，得標後60+60日內須自行鑽探，污染整治與工期風險由出資人承擔
- 出租棟設計受承租人既定需求侷限，『整體開發構想及建築設計』（占30分）發揮空間受限
- 共同負擔比率『公告底價N』（○○.○○%）——本案評選15分及是否淘汰的關鍵，未載於招標文件，須查正式招商公告
- 本中心分回東側基地後『剩餘應分配權利價值』具體金額（契約草案留白○億元）
- 道路用地最終走向（捐贈→350% vs 徵收→原容積）及對總銷量體的影響
- 陸保廠舊址實際地質/土壤污染狀況（投標當下無資料）
- 正式公告日D → 反推各時程節點是否與本表一致
附件需求說明書附件解析摘要
已盤點需求說明書附件 3、4、5、6、7、12、14、15、16 共 9 份 PDF；總覽採「已可用資訊」與「需回原始附件核對」分層呈現。
- 附件3土地謄本：可作地號、面積、公告土地現值、申報地價、權利範圍與抵押權欄位核對依據；因部分資訊遮蔽，暫不直接彙總權利比例。
- 附件4測量成果：測量案名為 43 筆 D/E 基地，採 TWD97 平面控制與臺北市都發局水準點；與本次 73 筆招商範圍有版本口徑差異。
- 附件6都市更新計畫書：更新範圍為犁和段二小段 59 筆及三興段二小段 14 筆，合計 73 筆、22,780㎡。
- 附件12本中心分回需求：社宅一房 11~13 坪 30%、二房 16~18 坪 50%、三房 22~24 坪 20%；無障礙單元總戶數 2% 以上。
- 附件14建材設備規格：結構、門窗、地坪、廚具、衛浴、電梯、電氣、弱電、停車及通風等規格表；鋼筋#4以上採SD420W、#3採SD280W，結構體混凝土強度不低於280kgf/cm2，廚具檯面厚度9mm以上。
- 附件16建築先期規劃：先期房型配比 40:50:10 與招商案 30:50:20 不同，僅可作參考規劃，不得直接視為投標定案。
- 附件5樹木調查：含樹木位置圖與樹木調查表欄位，但樹種、周長、座標與保護樹判定需逐頁回原圖或正式清冊核對。
- 附件7都設管制要點：可轉成設計檢核表；圍牆、開放空間、植穴間距等數字仍需回原圖確認。
- 附件15更新前權利價值：總額 20,536,559,356 元已作為本總覽與更新單元圖的估價錨點；逐筆權值以附件15精核資料為準。
03基地概述
| 權屬 | 面積 (㎡) | 比例 | 管理機關 |
|---|---|---|---|
| 國有 | 21,936.5 m² (約 6,636 坪) | 96.3% | 財政部國有財產署（主要）、國防部政治作戰局、農業部農田水利署 |
| 市有 | 0 | 0% | 無 |
| 私有 | 843.5 m² (約 255 坪) | 3.7% | 私地主 52 人 |
基地位於信義區犁和段二小段、三興段二小段，被12公尺計畫道路分為東、西兩側，另含道路用地，合計73筆、22,780㎡。使用分區為第三種住宅區（特），容積率350%、建蔽率50%。原為陸軍保養廠（陸保廠）舊址。
- 更新單元合計73筆、面積22,780㎡（犁和段二小段59筆＋三興段二小段14筆）。
- 使用分區第三種住宅區（特），容積率350%、建蔽率50%。
- 部分道路用地土地（如160、521-31等）為住三225%，捐贈道路用地後對應住三（特）得提高至350%。
- 西側基地12,001㎡（29筆・公有96.11%）、東側基地8,324㎡（14筆・公有98.86%）、道路用地2,455㎡（30筆・公有88.51%）。
- 東側緊鄰臺北醫學大學及附設醫院，北側鄰景勤二號公園。
- 捷運六張犁站約750m、台北101/世貿站約1km。
- 東西兩側基地由12m道路分隔，須以兩個獨立街廓量體整合設計，配置與動線是『整體開發構想』30分項的重點。
- 陸保廠（軍事用地）舊址須留意土壤污染與地下設施疑慮，投標財務須內含鑽探與潛在整治情境。
04整合現況
私有 52 位所有權人；住宅區私有土地人數及面積 100% 同意，道路用地人數同意 11.32%、面積同意 98.51%。
公有土地占96.30%（63筆），私有僅3.70%（10筆、52位所有權人）。住宅區私有100%同意、道路用地面積98.51%同意，整合風險為公辦都更中極低者。更新前權利價值總額約205.4億元、56位權利人。
- 公有63筆21,936.50㎡（96.30%），管理機關：財政部國有財產署（主要）、國防部政治作戰局、農業部農田水利署。
- 私有10筆843.50㎡（3.70%），私有所有權人52位。
- 更新前權利價值總額20,536,559,356元（約205.4億，附件15），56位權利人。
- 住宅區私有土地人數及面積100%同意參與；道路用地私有人數同意11.32%、面積同意98.51%（截至115/5/11）。
- 財政部國有財產署單一權利價值約14.9066%（3,061,198,975元）。
- 私有地主名稱已異動：需求說明書（115年）列僑鴻互樂開發，計畫書（113年）舊清冊列板信商業銀行、臺北醫學大學。
- 整合幾乎不是本案風險——真正的協調成本在四個公有管理機關對西側基地選配與道路用地抵充的分別協商。
- 更新前權利價值205.4億是估價與分回試算的基準，備標財務模型須與附件15口徑一致；估價對象以最新謄本（僑鴻互樂等）為準。
05鄰地特殊議題
無共同壁鄰地爭議，惟仍有道路用地容積、原軍事用地地質、樹木保護與公有機關協調等特殊議題。
六項須估價師特別留意的議題：跨三機關公有地協調、道路用地捐贈換容積附條件、陸保廠舊址地質未查、先承租後出資設計受限、受保護樹木移植、保險資金投資法源。
- 【高】道路用地捐贈換350%容積附條件：私地主要求徵收則容積回落，直接影響量體與總銷估算。
- 【高】陸保廠（原陸軍保養廠）舊址地質/土壤未先期調查，得標後須自行鑽探，污染整治與工期風險由出資人承擔。
- 【中】96.30%公有地但分屬國產署/政戰局/農水署三機關，選配與抵充須分別協商（行政協調負擔）。
- 【中】先徵求承租人、後徵求出資人，出租棟設計受承租人（北醫）既定需求侷限。
- 【低】西側基地T51、T80兩株仍受樹木保護自治條例保護；T51位於開挖範圍外應原地保留，T80位於開挖範圍內須評估現地移植或移植他地，相關費用由出資人負擔。
- 【低】保險業得依保險法§146-5以出資人身分投資本案，為潛在保險系競爭者開路。
- 兩項『高』風險（容積不確定、地質未查）都指向同一件事：投標財務模型必須做情境分析，不能用單點假設。
- 估價備標重點在以附件15更新前權值205.4億為錨、對容積與污染兩變數做敏感度，給出可承諾之R區間。
06容積獎勵組合
基準容積率 350%；申請建築容積獎勵須高於基準容積 60.5%，實際獎勵仍以都更審議通過為準。
| 獎勵類別 | 適用 | 申請項目 / 估算 |
|---|---|---|
| 都市更新容積獎勵（都更條例§65、都更建築容積獎勵辦法、北市都更建築容積獎勵辦法） | ✓（不確定） | 申請建築容積獎勵應高於基準容積60.5%（需求說明書§2.5.2，屬下限）, 捐贈基準容積2%社會住宅得列計容積獎勵, 留設及捐贈汽機車停車位予臺北市 |
法定容積率350%，申請建築容積獎勵應高於基準容積60.5%（下限），捐贈2%社宅得列計獎勵。附件16先期規劃推估公辦都更容積最高可達約700%（僅供參考，以審議會為準）。
- 基準容積率350%；申請建築容積獎勵應高於基準容積60.5%（需求說明書§2.5.2，為下限非上限）。
- 捐贈基準容積2%之社會住宅（約1,420㎡）得列計容積獎勵。
- 實際獎勵以臺北市都市更新及爭議處理審議會審議通過為準。
- 附件16建築先期規劃推估：法定350%、周邊實務設計約300%、公辦都更容積率最高可達約700%（先期量體推估，非法定上限）。
- 招標文件未提容積移轉；容積來源為法定350%＋都更獎勵。
- 『60.5%』是獎勵下限而非可拿到的上限——投標量體與總銷須以可經審議通過之獎勵組合保守估算，勿直接套700%。
- 道路用地捐贈與否直接影響對應土地容積（350% vs 225%），是量體不確定的主要來源。
07分回需求
優先選配東側基地更新後全部房地車位，含約4,500坪出租棟；社宅居住單元配比以附件12之一房30%、二房50%、三房20%為準。
有分回需求。國產署、政戰局、農水署等公有土地管理機關以權利價值選配西側基地；附件16先期規劃載明國有地分回房地社會住宅約6,000坪。
非市有土地分回。本案市有土地比例為0，無市有權利價值分回；但須捐贈臺北市社會住宅約1,420㎡（約430坪）及所需汽機車停車位。
私有土地所有權人（現為僑鴻互樂開發等；舊清冊列板信商業銀行、臺北醫學大學）更新後以權利價值選配西側基地房地車位；臺北醫學大學表達希望分回1樓辦公空間。私有地主參與意願100%。
本中心優先選配東側基地更新後全部房地車位（含約4,500坪出租棟，已由北醫承租）；國有/公有機關以權利價值選配西側基地，先期規劃國有地分回房地社宅約6,000坪；臺北市無市有土地分回，但另有受贈社宅約1,420㎡（約430坪）及停車位。社宅居住單元 1房:2房:3房 = 30%:50%:20%。
- 本中心優先選配東側基地更新後全部房地及車位，並領取剩餘應分配權利價值。
- 出租棟：容積樓地板約4,500坪、獨立1棟、近吳興街220巷側、設計建蔽率≤東側基地20%。
- 居住單元 1房:2房:3房 = 30%:50%:20%；社宅棟公設比≤33%、出租棟≤35%。
- 出租棟已由臺北醫學大學得標承租，作智慧健康社區示範場域（先徵求承租人、後徵求出資人）。
- 國有/公有機關（國產署/政戰局/農水署）以權利價值選配西側基地並集中規劃；道路用地符§51以抵充辦理。
- 市有土地比例為0%，故無「市有土地權利價值分回」；臺北市取得的是公益設施捐贈，而非市有分回。
- 建材不低於北市工程造價第三級；電子鎖、一房型與開放式二房型IH爐、整體廚具、停車E-TAG、電動車充電配管等指定設備（附件12/14）。
- 出租棟需求已被承租人（北醫）鎖定，出資人設計自由度在東側受限，差異化空間主要落在西側基地與整體都市設計。
- 分回集中規劃（東側本中心/西側公有）有利權變分算清晰，但也意味產品去化風險集中在特定棟別。
08公益設施回饋
捐贈：捐贈臺北市之社會住宅（公益設施）＋留設捐贈汽機車停車位予北市 · 總面積 1,420 m² (約 430 坪)
| 項目 | 坪數 |
|---|---|
| 捐贈臺北市社會住宅 | 430 坪 |
捐贈基準容積2%、容積樓地板約1,420㎡（先期規劃約430坪），以高樓層為原則，與公有機關分回集中規劃1棟於西側基地；得列計容積獎勵且得提列共同負擔。
捐贈臺北市社會住宅（基準容積2%、約1,420㎡/430坪），以高樓層為原則、集中於西側基地1棟；並留設捐贈汽機車停車位予北市。可列計容積獎勵並得提列共同負擔。
- 捐贈基準容積2%、容積樓地板約1,420㎡之社會住宅予臺北市。
- 另留設及捐贈所需汽機車停車位予臺北市。
- 先期規劃約430坪社宅空間，以高樓層為原則，與公有機關分回集中規劃於西側基地1棟。
- 捐贈之社宅得列計容積獎勵且得提列共同負擔費用。
- 社宅捐贈同時是『成本』與『容積獎勵來源』，須在共負比模型中一併計算淨效果。
09都市設計指引
| 綠覆率 | 20% |
| 一樓用途 | 地上一層設飲食/零售/服務業店鋪；社宅棟1樓除管委會與門廳外設店鋪 |
| 一樓最低樓高 | 4.2 m |
| 公設比上限 | 35% |
| 結構選項 | 至少採鋼骨鋼筋混凝土（SRC）結構, 建材設備不低於第三級；採更高等級經審議通過得提列共同負擔 |
| 主面向 | 建築門廳出入口以朝北、朝西為原則 |
| 停車方式 | 平面停車位為原則、坡道式進出（汽車坡道≤1:6、機車≤1:8分道）；各宗基地車道出入口集中1處；設E-TAG柵欄機、預留電動車充電配管 |
須全街廓整體開發、至少SRC結構、建材不低於第三級；四標章（耐震／綠建築銀級以上／近零碳1+級／智慧銀級以上）；公設比≤35%、一樓4.2m店鋪、綠覆率≥20%、北醫大門對側廣場≥500㎡。
- 結構至少採鋼骨鋼筋混凝土（SRC）；建材設備不低於第三級。
- 四標章：耐震標章、綠建築銀級以上、近零碳建築1+級、智慧建築銀級以上。
- 公設比上限35%（社宅棟≤33%）、地上一層樓高≥4.2m設店鋪、人行步道綠覆率≥20%。
- 臺北醫學大學大門對側指定留設廣場式公共開放空間≥500㎡；公園用地退縮5m帶狀開放空間。
- 圍牆後退50cm、高≤2m、透空率≥70%；平面停車、車道集中1處、預留電動車配管。
- 朝近零碳建築、遵北市淨零排放自治條例、田園城市綠化。
- SRC＋第三級＋四標章＋近零碳是硬成本墊高項，直接壓縮共負比空間，須在營建成本估算充分反映。
- 採更高建材等級雖可提列共負，但會拉高R（承諾共負比）而在15分項失分，須權衡。
10資格條件
可單一股份有限公司，或合作聯盟（≤3家：1家領銜＋至多2家成員）
| 條件 | 單一申請人 | 聯盟領銜 | 聯盟成員 | 聯盟總和 |
|---|---|---|---|---|
| 資本額（億） | 20 | 10 | — | 20 |
| 淨值（億） | 50 | 25 | — | 50 |
流動比 ≥ 1.2・負債比 ≤ 80%・實績類別 住宅或商業建築開發實績（起造/承造人）（公告日前 10 年內）
單一公司須實收資本額≥20億、淨值≥50億、10年內6萬㎡或60億實績；或聯盟（≤3家，領銜10億/25億、成員合計達單一門檻、單一成員至少4萬㎡/40億）。先期規劃廠商及陸資廠商排除。
- 單一公司：實收資本額≥20億、資產淨值≥50億；流動比≥1.2、負債比≤80%、總負債≤權益4倍。
- 實績（公告日前10年）：住宅/商業開發總樓地板≥6萬㎡，或工程承攬契約金額≥60億元。
- 聯盟≤3家：領銜實收資本額≥10億/淨值≥25億；各成員合計達單一門檻；至少單一成員≥4萬㎡或40億。
- 先期規劃廠商（連邦不動產估價師聯合事務所、環宇法律事務所）不得為申請人/成員/協力廠商。
- 不得為陸資或含陸資成分廠商；不得有政府採購法§103情事。
- 經內政部認定重大發展建設＋金管會保險局函釋，保險業得以出資人身分參與。
- 20億資本/50億淨值門檻偏高，宇豐若資格不足宜以聯盟（領銜或成員）方式參與並儘早鎖定夥伴。
- 保險資金可參與＝競爭者可能含壽險系開發商，資金厚度競爭將激烈。
11評選方式 + 共負比試算機
方式：最有利標（總評分轉序位法、公告底價），共負比上限 42%
評分配置
| 類別 | 配分 | 評分重點 |
|---|---|---|
| 壹、出資計畫書 | 80 | 整體開發構想、建築設計、財務計畫、權利變換與履約能力為主體評分。 |
| 貳、簡報與答詢 | 5 | 評估團隊對設計、財務、期程、風險與權利變換方案之說明及即席答詢品質。 |
| 參、共同負擔比率 | 15 | 以承諾共同負擔比率R與公告底價N比較計分；R高於N即淘汰，R越低得分越高。 |
共負比得分矩陣
| 共負比 (%) | 得分 | 狀態 |
|---|---|---|
| 38.0% | 15.0 / 15 | 滿分區 |
| 38.5% | 15.0 / 15 | 滿分區 |
| 39.0% | 15.0 / 15 | 滿分區 |
| 39.5% | 14.0 / 15 | 線性扣分 |
| 40.0% | 13.0 / 15 | 線性扣分 |
| 40.5% | 12.0 / 15 | 線性扣分 |
| 41.0% | 11.0 / 15 | 線性扣分 |
| 41.5% | 10.0 / 15 | 線性扣分 |
| 42.0% | 9.0 / 15 | 線性扣分 |
| 42.5% | 出局 | 超過上限 |
公式：K=（N−R）×200+9，夾於9≤K≤15（四捨五入至小數第二位）。R>N者不得參與綜合評選（淘汰）；R=N（承諾＝公告比率）得9分；R低於（N−3%）得滿分15分。斜率＝每低於公告比率1個百分點多得2分。【N＝公告共同負擔比率『底價』未載於招標文件，本試算以招標文件差異示例採用之42%為假設值，實際務必以正式招商公告揭露之N為準。】
最有利標序位法，總分100：出資計畫書80（整體開發30／營建15／財務權變15／CSR回饋5／實績15）＋簡報答詢5＋共同負擔比率15。及格門檻64分。共負比公式 K=(N−R)×200+9，夾9~15，R>N淘汰。
- 配分：出資計畫書80（整體開發及建築設計30、營建及管理維護15、財務及權利變換15、CSR回饋5、公司簡介及實績15）＋簡報與答詢5＋共同負擔比率15＝100。
- 共負比給分 K=（N−R）×200+9，9≤K≤15；R>N不得參與綜合評選；R低於（N−3%）得15分；R=N得9分。
- 及格：出席委員評分達64分之比例佔1/2以上且平均達64分，始列入序位加總。
- N（公告共同負擔比率底價）未載於招標文件，須查正式招商公告；本試算暫以差異示例之42%假設。
- 共負比每低於公告比率1個百分點多得2分；R與出資計畫書財務所載差異超過差異門檻即喪失最優/次優資格。
- 個別委員評分未達60或超過77分須述明理由。
- 共負比15分僅為簡報5分的3倍，且R過低會壓縮自身利潤又拉高財務風險——不宜盲目壓低，應以出資計畫書80分（尤其開發構想30）為主戰場。
- 取得N底價前，共負比策略只能情境化；建議先鎖定可接受之最低R與對應IRR，再回推簡報與計畫書配置。
12時程規劃
| 事項 | 日期 |
|---|---|
| 公告日 | 115/7/8 |
| 疑義截止 | 115/7/28 |
| 中心回覆截止 | 115/8/27 |
| 申請截止 | 115/11/12 |
| 資格審查 | 115/11/13 |
| 綜合評選 | 另行通知（訪商簡報預估115年11月綜合評選、115年12月議約） |
採資格審查＋綜合評選二階段。時程以公告日D推算：疑義D+20、中心回覆D+50、截止收件D+127、資格審查次一辦公日。D暫以115/7/8估算，訪商簡報預估115年11月綜合評選、12月議約。
- 申請須知表1以『公告日D』為基準：疑義D+20日、中心回覆D+50日、截止收件D+127日下午5時前、資格審查為截止收件次一辦公日上午10時。
- 議約：接獲通知翌日起10日內；簽約：接獲通知翌日起10日（聯盟設專案公司者議約完成起2個月內）。
- 本表D暫以招商文件封面日期115/7/8為準，實際D以正式招商公告為準。
- 訪商簡報預計期程：徵求出資人115/7 → 綜合評選115/11 → 議約115/12。
- 自公告到截止約127天（約4個月），出資計畫書（含建築設計、財務、權變）工作量大，須即刻啟動團隊分工。
- 務必以正式公告之D校正所有節點，勿以本表估算日期作為內部截止依據。
13費用結構
管理服務費（總額 13 億）
| 期別 | 金額 | 繳付時點 |
|---|---|---|
| 第 1 期 | 1.625 億元 | 議約完成通知翌日起 10 日內 |
| 第 2~8 期 | 每期 1.625 億元 | 每年 7/31 前繳付 |
招標文件未列獨立「營建管理費」項目；管理服務費正式口徑為 13 億元，訪商簡報草案 12 億不得作為財務模型基準。
管理服務費總額13億元（含稅、8期，第一期1.625億、第2~8期每年7/31前各1.625億），計入共同負擔之人事行政及風險管理費用。工程費/貸款利息/拆遷補償/差額價金/公共藝術/保固保證金等由出資人負擔。
- 管理服務費13億元（含稅），第一期1.625億（議約完成通知翌日起10日內），第2~8期每年7/31前各1.625億。
- 管服費計入共同負擔之人事行政及風險管理費用，不得另列其他共負項目。
- 工程費用及貸款利息由出資人自行籌措負擔；保固保證金＝工程費用3%（進位至百萬元）。
- 招標文件無獨立『營建管理費』項目（訪商簡報所載12億管服費為公開閱覽前草案，正式為13億）。
- 其他出資人負擔：拆遷補償安置、都更條例§52差額價金、更新後權利金、公共藝術、樹木移植。
- 13億管服費雖可計共負，但屬前中期剛性現金流（第一期即1.625億），須確保簽約初期資金到位。
- 管服費從草案12億上調為13億，直接壓縮出資人可回收空間，財務模型須以13億為準。
14保證金時程
| 項目 | 金額 | 繳交時點 |
|---|---|---|
| 申請保證金 | 2億元 | 提送申請文件前或同時繳交；未獲選最優者7日內無息發還，最優申請人得轉為履約保證金一部分 |
| 履約一期 | 2億元 | 簽約前5日內繳交 |
| 履約二期 | 4億元 | 取得建造執照翌日起30日內繳交 |
| 保固保證金 | 工程費3% | 履約保證金總額6億元（2+4億）；本國銀行連帶保證書有效期自繳納起至少6年；另設保固保證金＝核定共同負擔工程費用3%（無條件進位至百萬元） |
申請保證金2億元；履約保證金總額6億元（第一期2億於簽約前5日內、第二期4億於取得建照翌日起30日內）；另設保固保證金＝工程費用3%。
- 申請保證金2億元（提送申請文件前或同時繳交），最優申請人得轉為履約保證金一部分。
- 履約保證金：第一期2億（簽約前5日內）、第二期4億（取得建造執照翌日起30日內），合計6億。
- 保固保證金＝核定共同負擔工程費用之3%（無條件進位至百萬元）。
- 本國銀行連帶保證書有效期自繳納/簽約日起至少6年以上。
- 未獲選最優者7日內無息發還申請保證金。
- 申請階段即須壓2億保證金，且履約再加6億，資金門檻本身即是有效的競爭者篩選——宜於投標前確認銀行保證額度。
15拆遷補償安置
| 拆遷補償對象 | 基地範圍內建物/地上物/地下物/管線/遺留物（含未登記建物）；西側私有地上3棟頹傾老屋無人居住，範圍內無合法建築物、無現住戶 |
| 面積依據 | 依核定之都更事業及權利變換計畫費用提列標準總表辦理 |
| 查估方 | 權利變換查估權利價值由甲方（住都中心）依都更條例§50委託3家專業估價者辦理，費用由出資人負擔並提列共同負擔 |
| 安置對象 | 無既有居民待安置 |
基地無現住戶待安置（西側3棟老屋無人居住）。權利變換查估由住都中心依都更條例§50委託3家估價者辦理、費用由出資人負擔並提列共負。採先徵求承租人（北醫）、後徵求出資人。
- 權利變換查估權利價值由甲方（住都中心）依都更條例§50委託3家專業估價者，費用由出資人負擔並提列共同負擔。
- 拆遷安置費用依核定之都更事業及權利變換計畫費用提列標準總表辦理。
- 西側私有地上3棟建物頹傾無人居住、範圍內無合法建築物、無現住戶；點交後占用由出資人自行排除。
- 採『先徵求承租人、後徵求出資人』，出租棟承租人（北醫）已確定。
- 無拆遷安置＝省去公辦都更最棘手的抗爭與時程風險，是本案相對其他都更案的重要利多。
- 3家估價者由住都中心委託（1家共同指定、2家隨機選任），出資人對更新前權利價值查估之影響力有限，須以附件15為基準預估。
19風險與機會評估
SWOT 結構：內部 S/W、外部 O/T。
- 私有整合風險極低：住宅區100%同意、道路用地面積98.51%同意、公有占96.30%，土地取得（點交）不確定性小
- 區位稀有：捷運六張犁站750m、鄰北醫及附設醫院、吳興六張犁商圈成熟，出租棟與社宅招租/去化條件佳
- 已具內政部興辦事業計畫核定（112/7/14重大發展建設）＋金管會保險局函釋，保險資金可以出資人身分參與，募資對象較廣
- 承租人（北醫）先行確定，出租棟去化風險前置消除
- 現金流負擔重且期長：管服費13億（8期/115~123年）、履約保證金6億、保固保證金＝工程費3%，需長期資金調度能力
- 共同負擔比率承諾具剛性：承諾R與出資計畫書所載差異超過差異門檻即喪失最優/次優資格，且R>公告N直接淘汰，財務模型精度要求高
- 道路用地『捐贈換350%容積』附條件，若私地主要求徵收則對應容積回落，投標時容積假設存在不確定
- 陸保廠（原陸軍保養廠）舊址地質/土壤未先期調查，得標後60+60日內須自行鑽探，污染整治與工期風險由出資人承擔
- 出租棟設計受承租人既定需求侷限，『整體開發構想及建築設計』（占30分）發揮空間受限
- 區位條件佳
- 整合度 / 權屬單純
- 共同負擔比率『公告底價N』（○○.○○%）——本案評選15分及是否淘汰的關鍵，未載於招標文件，須查正式招商公告
- 本中心分回東側基地後『剩餘應分配權利價值』具體金額（契約草案留白○億元）
- 道路用地最終走向（捐贈→350% vs 徵收→原容積）及對總銷量體的影響
- 陸保廠舊址實際地質/土壤污染狀況（投標當下無資料）
- 正式公告日D → 反推各時程節點是否與本表一致
投標前必查事項
- 取得正式招商公告，確認共同負擔比率公告底價N與差異門檻○%（本試算暫以N=42%、門檻3%假設）
- 以更新前權利價值205.4億為基準，試算不同容積獎勵（≥60.5%）與共負比R下之出資人淨分回與IRR
- 評估陸保廠舊址污染整治情境成本並納入共負比與工期敏感度
- 確認公司/聯盟資格：資本額20億、淨值50億、10年內6萬㎡或60億實績（聯盟成員門檻4萬㎡/40億）
- 盤點13億管服費+6億履約+3%保固之現金流峰值與融資成本
20圖資總覽
招商簡報、申請須知附件、訪商簡報的關鍵圖資。
（圖資需另行上傳到部署環境的 ./img/ 目錄，建議用相對路徑而非 base64。）
21宇豐不動產估價師聯合事務所
成立 2015 年・專業 · 誠信 · 公正 · 客觀
宇豐不動產估價師聯合事務所成立於民國 104 年 5 月，由胡毓忠所長與陳志豪副所長共同領導，迄今持續深耕不動產估價專業領域，現由四位合夥估價師共同執業，建立完整且穩定之專業服務體系。本所長期承辦公私部門各類須經審議程序之估價案件，服務範圍涵蓋公辦及民辦都市更新權利變換、容積代金、協議價購、公有不動產標租標售、法院爭訟與瑕疵不動產估價。相較一般估價服務，本所深耕都更審議流程、權利價值分配實務、居民溝通協調與制度研究，能將市場價格判讀、法令規範與審查需求整合為可被機關、權利人及專業審議檢驗之估價成果。
主持人與專案估價師
胡毓忠估價師具逾二十年不動產估價實務經驗，長期承辦政府部門各類須經審議程序之估價案件，涵蓋都市更新權利變換、非事業用及非公用不動產、容積代金、協議價購與礦權價值等評估。其現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，並任台北市不動產估價師公會副理事長，熟稔審議機制運作、估價合理性檢核與機關審查重點，能統籌專案策略並支援公聽會、審議會之專業說明。
- 宇豐不動產估價師聯合事務所 所長
- 臺北市都市更新權利變換審議小組委員
- 台北市不動產估價師公會副理事長
- 中國文化大學推廣教育部估價講師
- 財政部國有財產署教育訓練講師（107 年起）
- 都市更新權利變換估價及審議配合
- 非事業用、非公用不動產估價及審議
- 容積代金、協議價購、礦權價值評估
- 財務報導公允價值評估
- 政府部門審議案件估價合理性檢核
- 民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
- 現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核及機關審查重點
- 擔任台北市不動產估價師公會副理事長，參與估價制度與同業專業發展
- 長期承辦政府機關須經審議程序之估價案件，累積審議意見回應與專業說明經驗
陳志豪估價師現任宇豐不動產估價師聯合事務所副所長，臺北市執業逾十年，具地政與法律雙學位背景，專長於都市更新權利變換、權利價值分配爭議及瑕疵不動產估價。其主筆全聯會第九號公報、第三號及第五號估價作業通則，並參與台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本建立；近十年依該等規範執行之瑕疵鑑定案件法院採信率達 96%。於本類公辦都更案件中，能結合法理基礎、市場判讀與審議資料編製經驗，支援高爭議標的之專業說明。
- 國立政治大學地政學系碩士，碩士論文《瑕疵不動產價值減損之評估》
- 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系學士
- 國立臺北大學法律學系財經法律組學士（雙主修）
- 宇豐不動產估價師聯合事務所 副所長（109 年至今）
- 中華民國不動產估價師公會全國聯合會研究發展委員會副主委
- 社團法人台北市不動產估價師公會研究發展委員會副主委
- 社團法人台北市不動產估價師公會專案工作委員會副主委、理事、監事
- 中國文化大學推廣教育部不動產估價師學分班講師（108 年至今）
- 都市更新權利變換估價與權利價值分配爭議釐清
- 瑕疵不動產估價，包含海砂屋、結構傾斜、滲漏水及污名價值減損
- 法院爭訟案件不動產價值評估
- 基準地查估及地價人員教育訓練
- 大規模謄本與估價資料整理支援
- 主筆全聯會第九號公報及第三、第五號估價作業通則，並主筆台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本等 6 件公報通則
- 近十年依公報與通則執行之瑕疵鑑定案件，139 件判決中 133 件獲法院採信，採信率達 96%
- 連續 8 年於中國文化大學推廣教育部授課，累計逾 480 小時、培育 300+ 位學員
- 創立「估價白話文」YouTube／Podcast 頻道，累計觀看逾 17 萬次
- 與方睿科技合作提升謄本資料整理效率，支援大量清冊案件
服務範圍與專業資格
- 都市更新權利變換估價（公辦、民辦、自主更新、危老重建）
- 權利價值分配分析、更新前後不動產價值評估及審議資料編製
- 容積移轉合理市場價格評估、容積代金估價及協助檢核
- 土地合建分配比例分析、聯合開發估價及備標前期評估
- 非事業用及非公用不動產估價、公有不動產標租標售、國有不動產估價
- 市價徵收協議價購價格評估、地上物查估、公營住宅市場租金評估
- 法院爭訟、瑕疵不動產及特殊權利關係估價
- 不動產謄本與估價資料建置作業支援
- 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員
- 所長胡毓忠民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
- 所長胡毓忠現任台北市不動產估價師公會副理事長
- 副所長陳志豪現任全聯會研究發展委員會副主委
- 副所長陳志豪現任台北市公會研究發展委員會副主委、專案工作委員會副主委、理事、監事
- 副所長陳志豪具不動產估價師、不動產經紀人、仲裁人及企業與無形資產評價分析師（CVA）國際認證
- 團隊受託撰寫瑕疵不動產估價範本，並參與研擬估價作業通則及公報
- 團隊擔任財政部國有財產署、文化大學推廣教育部及地方政府地價人員教育訓練講師
代表案件
公辦都更
| 位置 | 臺北市信義區雅祥段一小段 |
| 規模 | 35 筆土地 |
| 複雜度 | 信義區公辦都更案區位條件敏感，需配合公部門程序、評選與審議節點，並在高市場關注度下建立更新前後估價依據。 |
本所作為領銜估價團隊，負責整體估價作業整合、審議配合及跨單位協調。案件經驗可支援投標階段對公辦都更資格、費用與執行風險之判讀。
| 位置 | 新北市永和區保福段 |
| 規模 | 173 筆土地 |
| 複雜度 | 新北市規模最大、產權最複雜之公辦都更案，權利人眾多且權利價值協調難度高。 |
本所長期參與權利價值協調與分配作業，累積大型複雜產權整合之實戰經驗，能依審議程序與檢核重點建立估價邏輯，協助處理公辦都更案中高難度權利人爭議。
| 位置 | 臺北市中正區與萬華區交界 |
| 規模 | 8 筆土地 |
| 複雜度 | 南機場整宅屋齡高、結構老化，屬市府積極推動之公辦都更案件，居民溝通及更新前權利價值釐清要求高。 |
本所協助估價及高難度居民溝通，將更新前後價值、合法建物價值與權利分配邏輯轉化為可供審議及說明會使用之專業資料。
| 位置 | 臺南市北區東興段 |
| 規模 | 4 筆土地 |
| 複雜度 | 公辦都更案件需同時配合地方主管機關審議要求與區域市場判讀，並將權利價值分配成果轉化為可審查之權變資料。 |
本所以領銜估價角色辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫之估價作業，支援審議資料與專業說明。案件已核定，作為本所跨縣市公辦都更審議配合能力之代表實績。
已領銜核定民辦
| 位置 | 臺北市大安區大安段一小段 |
| 規模 | 22 筆土地 |
| 複雜度 | 位處臺北市核心區，市場價格敏感度高，權利變換價值評估需兼顧個別條件差異、區位價格判讀及審議合理性。 |
本所以領銜估價角色統籌更新前後價值評估、審議資料編製與意見回應，協助案件通過核定。該案反映本所在高價值都市區段辦理民辦都更權變估價之執行與審議配合能力。
| 位置 | 臺北市松山區美仁段二小段 |
| 規模 | 74 筆土地（原 54 筆） |
| 複雜度 | 土地筆數多且歷經範圍調整，權利變換估價需處理多筆土地條件差異、更新單元調整及審議過程中價格合理性說明。 |
本所以領銜估價角色辦理更新事業計畫及權利變換計畫相關價值評估，協助釐清多筆土地之權利價值分配基礎。展現本所處理多筆土地更新單元之估價整合能力。
| 位置 | 臺北市南港區玉成段二小段 |
| 規模 | 5 筆土地 |
| 複雜度 | 南港區重點都更區段，建商需求明確、權利人協調具高度時效要求。 |
本所領銜辦理更新前後價值評估與權利變換計畫，協助業主完成事業計畫送審並通過核定，建立本所在南港區之執行實績。
| 位置 | 新竹市東區東明段 |
| 規模 | 9 筆土地（原 8 筆） |
| 複雜度 | 新竹科技園區周邊都更案件，需兼顧科技廊帶之區位溢價與權利變換審議合理性。 |
本所領銜辦理估價作業，整合新竹市場行情與審議要求。案件已核定，作為本所跨北部都會區民辦都更領銜核定實績。
本案投標適合性
- 近十年都更權利變換估價案件累計 78 件，其中本所領銜 45 件、已核定 12 件，具備穩定案件量與審議通過實績。
- 公辦都更案經驗橫跨臺北、新北、新竹、桃園、臺南、高雄，能整合不同地方政府審議制度與在地市場行情判讀。
- 公部門合作涵蓋臺北市/新北市住都中心、都市更新研究發展基金會；私部門合作橫跨遠雄、國揚、富邦、璞元等知名開發業者。
- 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核與機關審查重點，能精準對應審查意見。
- 團隊具永和大陳社區、南機場整宅等高難度公辦都更溝通協調經驗，可處理權利人眾多、產權複雜及居民疑義密集之案件。
- 副所長陳志豪具地政與法律雙學位背景，能就土建持分不均、法定空地、瑕疵建物與權利價值爭議建立具法理基礎之估價說明。
- 本所熟悉海砂屋、結構傾斜、滲漏水等瑕疵不動產價值減損評估，並能將瑕疵專業轉化為都更權變估價與溝通資料。
- 團隊長期承辦政府機關需審議案件，具審議資料編製、公聽會及審議會專業說明、審查意見回應與核定後修正經驗。
- 結合謄本整理與估價資料建置能力，可提升大規模土地及建物清冊處理效率，降低人工整理錯誤風險。
📍 台北市信義區松山路 421 號 17 樓之 1 · ☎ 02-25232553 · ✉ ernezt.chen@gmail.com
投標人資格門檻檢核
| 條件 | 狀態 |
|---|---|
| 單一：實收資本額≥20億 / 淨值≥50億（聯盟領銜10億/25億） | 需確認（門檻偏高，可能須以聯盟參與） |
| 10年內開發實績≥6萬㎡或契約≥60億（H/G類） | 需確認 |
| 非先期規劃廠商、無陸資成分、無採購法§103情事 | 需確認 |